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Les SCPI (Sociétés Civiles de Placements Immobilier) permettent d'investir dans la Pierre en achetant des parts de sociétés civiles investies en immobilier et qui distribuent le plus souvent des revenus locatifs réguliers sous forme de coupons trimestriels.
Les SCPI dites "de rendement" ou "de rapport"
Ces SCPI ont pour objectif le versement de revenus réguliers et aussi élevés que possible, soumis au régime de droit commun des revenus fonciers.
Pour atteindre cet objectif de rendement élevé, ces SCPI privilégient habituellement l'immobilier d'entreprises (commerces, bureaux, entrepôts ...) dont les rendements sont traditionnellement plus élevés et plus stables que l'immobilier d'habitation.
Ces revenus sont versés périodiquement (en principe trimestriellement) sur le compte bancaire ou postal habituel des porteurs de parts.
La mutualisation des risques locatifs (le patrimoine de la SCPI est très diversifié : nombreux immeubles et locataires) permet d'assurer une grande régularité de ces versements et d'éviter les aléas liés à la défaillance d'un seul locataire.
FISCALITE DES SCPI DE REDEMENT
L'une des particularités des SCPI est qu'elles sont fiscalement transparentes. Chaque détenteur de part déclare à titre personnel les revenus qu'il a perçus au titre de l'impot sur le revenu s'il s'agit d'une personne physique, soit au titre de l'impot sur les sociétés s'il s'agit d'une personne morale. Les SCPI n'entrent pas dans le champ d'application de l'impôt sur les sociétés.
Régime fiscal des revenus
Les personnes physiques détentrices de parts de SCPI, sont soumises aux dispositions suivantes :
• Revenus fonciers
Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi que les explications nécessaires pour remplir leur déclaration de revenus. Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, peuvent être déduits du revenu global dans la limite d'un plafond de 10700€ par an. Les intérêts d'emprunts contractés pour l'acquisition de parts de SCPI, sont déductibles des revenus fonciers.
• Régime du micro foncier
Lorsque les revenus de parts de SCPI ne dépassent pas 15000€, les détenteurs de parts peuvent bénéficier d'un abattement forfaitaire de 30%. Ces revenus s'ajoutent aux autres revenus fonciers qu'ils doivent percevoir sans toutefois bénéficier d'un régime fiscal dérogatoire ( Besson, Robien, Méhaignerie, Perissol ).
• Revenus financiers
Les revenus financiers provenant de placement de trésorerie de la société de gestion sont imposé au niveau de chaque associé. Une option pour le prélèvement libératoire peut être prévu lors de la souscription au taux de 26%.
Régime fiscal des plus-values
Lors de la revente des parts de SCPI, la plus value est égale à la différence entre la somme provenant du produit de la vente, et le pris d'acquisition des parts. Un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième année est prévu et vient s'ajouter à un abattement forfaitaire de 1000€. Le taux d'imposition est de 26% y compris prélèvements sociaux. Par le jeu des abattements, toute plus value sera exonérée au bout de 15 ans.
Prélèvements sociaux forfaitaires
Les prélèvements forfaitaires constituent une charge globale de 10% se décomposant en 2% de prélèvement social, 7,5% de CSG (contribution sociale généralisée) et 0,5% de CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale). Ils s'appliquent aux revenus financiers et ne sont pas prélevés par l'intermédiaire de la société de gestion sauf pour les associés ayant opté pour le prélèvement libératoire sur les revenus fonciers.
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